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3分で読む資産ビジネスQ&A

金利が上昇すると不動産価格はどうなりますか?

 All About Japan『メルマガ大賞』ノミネート。「清き一票を!!」
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●金利と不動産の関係は

 金利と不動産価格の関係を考えてみましょう。インフレになると
不動産価格が上昇すると漠然と考えています。またインフレと金利
上昇は別のものなのですが、やはりインフレになると金利が上昇す
ると漠然と考えています。

 日本の人口増大と経済成長を背景とした土地神話時代は終わりま
した。次に訪れる(かもしれない)金利上昇は土地神話崩壊後初めて
経験する金利上昇となります。

 さて金利が上昇すると不動産価格はどうなるのでしょうか。

●ローン金利が2%から4%へなら

 自己資金無しで住宅ローンでAマンションを買います。100%全
額を住宅ローンに頼ります。

 3000万円の物件で金利2%期間30年ローンだと年間返済額は133万
円です。返済額が年収の25%だとすればこの物件を買うサラリーマ
ンの年収は532万円です。532万円の25%がローン年間返済額133万
円になります。

 ここでは「年収532万円の人だけがAマンションを買う。ここで
は100%全額ローン。」と仮定します。金利が2%上昇して4%にな
ったとしましょう。年収532万円の人はいくらならこの物件が買え
るでしょうか。

 年収の25%の133万円で返済できる金利4%の住宅ローンは2322万
円です。つまり年収532万円の人はこの金額でないとAマンション
は買えないのです。つまり物件価格は3000万円から2322万円へと約
2割値下がりすることになります。

●マンション価格・住宅価格

 賃貸ビル等の収益不動産の価格は「収益還元価格」として、その
収益から逆算して価格が決定されることが多いようです。

 エンド向けの分譲マンション価格はどうでしょうか。ターゲット
とするエンドユーザーが買える価格つまりローン返済できる金額が
物件価格となるようです。「ローン返済可能額還元価格」とでもい
うべき価格です。

 金利2%を前提として、Aマンションのターゲットが年収532万円
のサラリーマンだとすればその新築マンションは「ローン返済可能
額還元価格」の3000万円となります。

 ところが金利が4%となってしまうと、年収532万円のサラリーマ
ンの「ローン返済可能額還元価格」は2322万円に下落するのです。
つまりターゲットが同じであるのなら物件価格は2割下落すること
なのです。中古流通価格も考え方は同じです。

 この仮定の上では住宅ローン金利が2%上昇すれば価格は2割下落
するのです。

 ちなみに住宅金融公庫基準金利が4%だったのは95年です。金利
は緩やかに下がり急に上がります。さて、これからどうなるのでし
ょうか。

●金利上昇しても給料上昇なら

 金利上昇は普通ならば好景気のはずです。年収532万円のサラリ
ーマンが好景気を背景に皆年収3割アップで年収687万円になれば、
その25%相当の返済能力も3割アップしています。この年収の25%
は172万円となり、これは3000万円4%30年のローンの年返済額とな
ります。

 この仮定では金利2%アップなら物件価格は2割下落し、それでも
同時にサラリーマン年収が3割アップすれば物件価格は変らないと
いうことになります。

●賃貸物件等は収益還元だから

 賃貸物件等の不動産価格はその収益をもとにして不動産価格が算
定されるようになりました。家賃収入に対して利回り何パーセント
か、で物件価格が定まります。これら収益還元価格による賃貸ビル
等の収益不動産の価格は単純です。

 家賃収入500万円の賃貸ビルが期待利回り5%で流通すれば物件価
格1億円です。簡単に言えば期待利回りは国債利回りプラスリスク
プレミアムです。だから金利が上昇すれば期待利回りも上昇し、期
待利回りが10%にまで上昇すれば物件価格は5000万円に下落です。

 ここでしかし住宅ローンと同じ理屈です。金利上昇は普通ならば
好景気のはずです。賃貸マーケットの需要もひっ迫して家賃が上が
ります。家賃を500万円から1000万円にまで値上げできれば期待利
回りが10%になっても価格は1億円のままで値下がりなしとなりま
す。

 一方でその物件に競争力がなく家賃が上がらなければ、物件価格
は5000万円のままです。

 金利が上がれば、当然に期待利回りは上がります。金利上昇は物
件価格は値下がりとなり、物件価格を保つには家賃値上げが必要な
のです。

●デフレ時代は心地よい時代

 不動産ばかりではありません。商品力のある会社なら商品価格の
値上げで新しい時代を乗り越えられます。しかし、一方で、商品力
のない会社は値上げできず採算割れとなり、時代に対応できなくな
ります。

 力のない不動産物件や会社にとって穏やかなゼロ金利デフレ時代
は心地よい時代なのかもしれません。淘汰が進むのは次の金利上昇
そしてインフレの時代です。差別化ができて値上げする力がない限
り、物件価格は値下がりし会社は淘汰されます。

 「昔のゼロ金利デフレ時代はいい時代だった」と振り返る時が将
来、来るかもしれません。

 そしてビジネスマンの一人一人も同じ。価値を生み出せるビジネ
スマンや専門家の報酬はうなぎのぼりになるでしょう。

 しかし、一方で……。

 …さあ勉強しましょう。

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バードレポート ネット上での新規公開
貸家ブームが到来…賃貸住宅経営のサービス競争時代へ
金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?
都市再生本部の決定…民間による都市計画・民間による収用
生命保険は進化した…様々な形の終身保険とその保険料
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2004年税制改正ニュース…不動産関連の方には【重要】
土地建物売却損の税制改正はいつから…2004年1月1日譲渡分から
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●貸家ブームが到来…賃貸住宅経営のサービス競争時代へ
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR020107.html

 需要サイドの事情も変わってきています。これまでの最長35年の
住宅ローンは終身雇用・年功賃金と右肩上がり経済が前提となって
いました。

 将来の確実な収入増と値上がりが約束されていたからこそ本来無
謀ともいえる超長期のローンを組む気になったのです。約束された
はずの終身雇用も年功賃金も口約束だけでした。今では夢物語です。

 今や家賃は住宅ローンより高いのが当たり前になりました。こん
な時代での賃貸住宅の魅力の一つに、リスクを負わないことがあり
ます。いやになったら移ればいい、苦しくなったら移ればいい、と
いう魅力です。だから住宅ローンより家賃は高いのです。ハイレベ
ルな賃貸住宅が供給されていないことだけが問題なのです。

 これまでは大企業による賃貸住宅供給はわずかでした。大企業に
よる賃貸住宅供給が進めば満足な顧客サービスも期待されます。米
国では賃貸住宅を数十万戸経営する民間会社(REIT)があります。賃
貸住宅経営そのものを事業目的とし、コストを絞り良質なサービス
を提供し、消費者サイドから見ればその会社の統一ブランドなら安
心して借りられる、となっていきます。

 近々そんな事業者の物件と普通の大家さんの物件とが競合するこ
とになります。大家さんの都合第一でつくられた物件、たとえば賃
貸住宅経営が目的ではなく相続税対策が目的のおざなり管理の物件
はこれからの競争時代に生き残れるのでしょうか。

          …バードレポート 2002年1月7日 第382号
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●金利が上がると、インフレになると、不動産は値上がりするか?
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR020114.html

 私たちはデフレ社会に慣れ過ぎてしまい、インフレを忘れてしま
いました。そして私たちはインフレになると不動産価格も上昇する
と漠然と考えています。

 そろそろインフレ到来も頭の片隅におきましょうか。そして次の
インフレもかつてのように「不動産ならなんでも値上がりする」と
なるのでしょうか?………………
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バードレポートトピックス
ニューヨーク市の土地住宅政策…再生から不足へ
リートが不動産市場に旋風
インターネット時代の仲介業はどうなるか
保険料の引き下げで保険販売拡大
建築中に死亡したら建設費を保障
ヤフーが保険業に参入
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●ニューヨーク市の土地住宅政策…再生から不足へ

 ニューユーク市では1970-80年代に滞納処分で差押えた大量の古
い建物や空き地を所有していました。

 改修資金の割り当て、持ち家政策の促進、開発グループと協力等
によりこれらは次々に開発され、在庫は処分され、近隣は潤い、ニ
ューヨークはイメージアップに成功しています。

 一方で不動産を処分してしまい新たな住宅政策のための土地がな
くなっています。市の課題は住宅土地の再生から、住宅土地不足へ
の対処に移りつつあるようです。
(New York Times 2003.12.21.)

 イギリスの住宅市場はバブル経済的な様相のようです。住宅価格
は01年11月から一貫して前年比2ケタプラス。02年10月には30.6%。
03年11年に政策金利が3年9ケ月ぶりに引き上げられたものの03年12
月は前年比17.3%と高騰を続けています。
(週刊エコノミスト2004.2.10.号)
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●リートが不動産市場に旋風

 日本でのリート(不動産投資信託)の上場銘柄数は03年末で10に達
し、保有不動産の資産規模は1兆3000億円にまで拡大です。04年3月
末には銘柄数12となり資産規模は1兆5000億円に迫ります。

 このリートが不動産市場に旋風を起こしています。優良物件につ
いては最大の買い手となっており、投資適格物件についての物件取
得競争が激化しています。利回りは低下、つまり物件価格は値上が
りしており、市場は過熱気味ということです。
(住宅新報2004.2.10.号)

 またリートには金融機関の資金が流入しています。………………
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生命保険の比較情報「保険選びネット情報」

「騙された!!」なら生命保険の転換取消し…トホホな民間保険会社
 問題となった設計書を入手分析しました。ネット上に公開!!
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●「騙された!!」のなら生命保険の転換は取り消し…第一生命

 生命保険を同じ会社の別の商品に乗り換える転換契約(コンバー
ジョン)については、契約者によく説明されないまま、契約者に不
利な契約を強いていることがよくあるようです。

 生命保険協会の調停機関「裁定審査会」で、生命保険会社と契約
者との間で転換を取り消す和解が成立します。生命保険協会が間に
入った転換契約の取り消しは2件目だそうです。

 日経ビジネス誌に掲載の「保険見直し」という設計書では、従来
契約の「リード21(第一生命)」という終身保険については、一定年
齢で保障が激減し保険料だけが増える図が描かれています。実際に
は保険料が増えれば保障が維持されるのですが、それを書かずに不
利な点だけを描くので、従来の契約については実際よりも不利に見
えて(見せて)しまうのでしょう。

 一方で転換後新契約「堂堂人生アンカー・らぶ」は、将来におい
てより保険料負担が重くなることが読んだだけでは理解しずらいよ
うです。

 この設計書はコンピューターで打ち出された立派なカラーのもの。
一営業員が手書きで書いたり、ワープロしたものではなく、大手保
険会社がシステムとして日本全国で使っていたものなのでしょう。
トホホ…何とも絶望的な気分になってしまいます。

(同様の設計書を入手し、設計書分析をしました。)
http://www.hoken-erabi.net/seihoshohin/goods/0789.htm

 生命保険協会の担当者は「申込書に本人が署名、押印していれば、
(契約者は)裁判では勝ち目が薄い。」のだとか。これに対して記者
は「法的な責任はともかく、定年を間近に控えた男性のことを考え
て提案されたかどうかは疑わしい。」…………………………………
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▼バードレポート メルマガ版 2004.1.29.
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生命保険の比較情報「保険選びネット情報」

日本経団連vs生命保険協会……トホホな民間生命保険会社
保険料払込免除特約の保険料比較
保険業法上の重要事項説明
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●日本経団連vs生命保険協会……トホホな民間生命保険会社

□賃下げするから保険を見直せ?

 日本経団連の奥田碩会長が「生命保険などの保険料支払いが家計
支出を制約しており、各家計で見直しが必要」と発言しています。

 奥田氏は賃金抑制を強調する一方で、消費支出の見直しも必要と
指摘して、生保などの保険料の支払いが、住宅ローンや教育費と同
様に「家計の自由度を制約している」とし、「家計が保険に対する
正確な知識を持つことで、過大な保障や重複した保障を見直すこと
がかなりの程度可能」ということです。

 これに対して生命保険協会会長でもある第一生命社長は「生保の
保障が過大というのはあたらない」と反論しています。所得が減っ
た家計による保険契約の見直しは、まさに生保の「泣きどころ」で
す。(朝日新聞2004.1.16.)

 奥田氏は自動車メーカーのトヨタ出身です。この発言にたいして
「車は走る凶器、環境汚染の元凶」といわれたらどうするか…など
という反論もでているようです。随分と感情的になっているようで
すね。

 企業側として賃金引き下げをしたいので、労働者は保険を減らす
べき、という発想や発言はどうかとも思います。しかし、無駄な保
険料を支払い続けている家庭が多いことも真実です。………………
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3分で読む資産ビジネスQ&A

中小企業が銀行から切り捨てられないための知識武装は?
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●金融検査マニュアル

 「金融検査マニュアル」は金融庁の検査官のための手引です。そ
して金融機関はこのマニュアルに従った管理を行います。各金融機
関は債務者(つまり銀行からお金を借りている人)に対する独自の信
用格付の基準を持ちますが、その基準の中に次の債務者区分を必ず
織り込みます。

  1.正常先
  2.要注意先
  3.要注意先(ただし要管理債権先)
  4.破綻懸念先
  5.実質破綻先
  6.破綻先

 破綻懸念先以降の処理を金融機関は求められます。それは民事再
生等の法的整理、整理回収機構等に債権売却、担保物競売申立だっ
たりします。

 債務者の心配は「自分が、どの区分になっているか」です。しか
しなかなか教えてくれません。


●中小企業の銀行取引は自助努力の時代

 自分がどの区分なのかに注意しないといけない時代を迎えました。
金融機関の処理は早くなります。区分で金利が決まるようになりま
す。少しでもランクアップ、つまり破綻懸念先であれは大急ぎで要
注意先へ、要注意先であれば正常先へ向かうことを考えなくてはい
けません。………………………………
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バードレポート ネット上での新規公開
コンストラクション・マネジメントによる建設工事の発注
銀行の取立による不動産売却への税金…差押・競売・裏金・保証
税制改正で外資の不動産投資に冷や水?…匿名組合源泉課税
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●コンストラクション・マネジメントによる建設工事の発注
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR011203.html

 一方でコンストラクションマネジメントという発注方法では、発
注者側が何社もの専門業者にそれぞれに個別に発注します。鉄骨工
事・外装・電気設備・空調等々とそれぞれの工事ごとに分離分割し
て発注します。そしてその工事ごとに競争入札を行うことが多いよ
うです。

 これまでの予備費管理費の膨らんだ部分の金額が排除され安くな
って当然です。しかしゼネコンが全責任を負っていた多くのリスク
を発注者自身が負うことになるのです。

 もちろん一般発注者にそのようなことはできません。そこでコン
ストラクションマネージャーと呼ばれるプロが発注者側につき、発
注者に代わり業務を進め、スケジュール管理まで行います。このマ
ネージャー報酬を払ってでも工事費が1割2割安くなるケースが多
いようです。

 バブル時は土地価格が大きかったので建築費は大きな注目を浴び
ませんでした。今は違います。不景気を背景に安さを求めることも
ありますが、土地価格下落で事業全体に占める建物価格が相対的に
高まり、建築費の削減が事業を左右します

          …バードレポート2001年12月03日 NO.378
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●銀行の取立による不動産売却への税金…差押・競売・裏金・保証
http://www.bird-net.co.jp/rp/BR011210.html

 解説本に載っていそうで載っていないQ&Aが6本です。
 1.貸ビルの家賃が銀行に差し押さえられました。入金がないなら
課税はないのでしょうか。
 2.土地建物が競売されてしまいました。これも入金がないので課
税はないのでしょうか。………………………………
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バードレポートトピックス
2004年は事業再生ファイナンスが注目の年に
再生から投資へ…新しい不動産循環が始まった
税務署が日曜日にオープン・電子申告が始動
不動産オークションは次の常識
銀行・証券・保険は一つの窓口に
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●2004年は事業再生ファイナンスが注目の年に

 「銀行法務21」2004年1月号の新春特集は「事業再生ファイナン
ス約定に関する諸問題」です。DIP(ディップ)ファイナンスについ
ての80ページにも及ぶ大特集です。

 DIPとはDebtor In Possessionで、占有継続債務者。民事再生申
し立て中の会社への融資等の、事業再生へのファイナンスです。こ
のような専門誌の特集になるということは、銀行にとっても2004年
の大きなテーマなのでしょう。

 日本で初めてDIPファイナンスと呼ばれたものは2001年5月のフッ
トワークエクスプレスへの融資でした。この特集では2002年1月に
実行され、すでに返済までも完了した事例が紹介されています。当
初はおっかなびっくり試行錯誤だったDIPファイナンスですが、各
金融機関が経験を積んで確実で安定した仕組みになってきているよ
うです。

 2004年は事業再生ファイナンスが注目されます。
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●再生から投資へ…新しい不動産循環が始まった

 2001年6月にある外資は108億円で神宮前メディアスクエアという
ビルを買い取りました。買取後にビル内にあったスタジオ等をファ
ッション系の店舗等に改修し、近隣の立地にあった新しいビルに生
まれ変わらせました。稼働率は75%から91%へ。そして2003年9月
にREIT(不動産投資信託)に122億円で売却しました。つまり所有し
ていた2年間で108億円から122億円へとバリューアップさせたので
す。………………………………
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広い知識と新しい情報なしには仕事のきっかけをつかむことすら困難な時代になってきました。
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わかりやすい表現で内容をできるだけ圧縮し、数分間で簡単に読めるようになっています。毎週1枚のレポートがFAXで送られてくることにより、無理なく確実にビジネスのレベルアップが計れます。

地主さんやアパート・マンション等のオーナーさんとお会いすることの多い方、不動産に関するコンサルティング業務、FP業務をなさっている方にとっては、何よりも役に立つレポートだと自負しております。

このホームページでお読みになるのとの大きな違いは、FAXによる紙情報ということです。毎週自動的に送りつけられますので、メールマガジンのように貯まることもなく、読まざるを得ない状態になります。(それでも机の上に何枚も積まれてしまうことも多いようですが。)

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あるいは次のファイルをプリントアウトしてください。
 申込書の印刷用PDFファイル
 案内書の印刷用PDFファイル


お客様との会話のきっかけづくりに
 

毎週レポートを読んでいれば、お客様との会話の中で面白い話ができるはずです。ちょっと「受け売り」をしていただければ、お客様には興味を持っていただけます。
バードレポートの年間の購読料は月に2500円(消費税別)、年間30,000円ですが、年にたった1度でもそれがきっかけでお客様候補者に喜んでもらえれば、30,000円は回収したも同然です。

お客様に会うための手土産に
 

お客様に関心がありそうな新しいバードレポートがでると、そのレポートをもって「新しい情報です」といって、お客様をまわっている生保セールスレディさんがいらっしゃいます。用件もなくては行きずらい相手先であっても情報がみやげなら喜ばれます。
メール等ではなくFAXによる紙媒体ゆえの使いやすさです。 わずか年間30,000円でお客様への出入りが自由です。

地主さん家主さんへのサービスの材料に
 

お客様にお送りする「オーナー会」や「友の会」等エンド向けの会報への転載は一定の条件のもとで無料としています。
ネタ探しの苦労や専門家に原稿を書いてもらうお礼を考えたならば、年間での購読料が30,000円とは何と安いのでしょう。

社内勉強会や朝礼での材料に
  毎週一回、朝礼で声を出してバードレポートの全文を読む会社があります。直接売上にも結びつくし、スタッフ全員に情報をビジネスに結びつけるコンサルティングマインドがついてきたそうです。
どう考えても年間30,000円は安過ぎます。
コンサルティング営業の為の情報源に
  レポートは時節に合ったものもお送りしています。例えば年末には「年末までにしないといけないこと。」といった内容のレポートがでます。読んだらそのままお客様へ電話して「年末までにしないといけませんよ。」とお伝えすればいいのです。喜んでもらえます。
年間30,000円でお客様の信頼が増します。
ライバルに差をつけるため
 

会社にではなく、自宅のFAXで受取り、通勤列車でお読みになり会社では隠してしまうそうです。そしてレポートをすべてファイルして読み返しているとのことです。これを毎週続ければライバルに歴然とした差がつくはずです。年間の30,000円はポケットマネーからです。頑張って欲しいと祈ります。
でもこのような自分のお金を自分のレベルアップに使う人は間違いなく1年に30,000円分は確実に取り戻しているはずです。心配はしていません。
ただライバルも同様にプライベートにお読みになっていると困ってしまうのですが…

ビジネスの幅を広げるために
  最近は「不動産業者さん」ではなく「不動産プレイヤー」と呼ばれる方も増えています。不動産証券化等の最先端の情報を読めば「不動産業者さん」でも「不動産プレイヤー」を理解できるようになり、一方で元金融マンが多い「不動産プレーヤー」も泥臭い不動産業の仕事まで理解できるようになるでしょう。そうして新しい世界に入るきっかけにもなったと喜んでいる方がいらっしゃいました。
人生が変わるなら年間30,000円なんて安いもの。
自分を守るために
 

例えば「銀行の貸し渋り」ニュースや「投資不動産バブルの到来」は世間よりも数ヶ月早くお伝えし、「早く対応できてよかった」といった感謝の言葉をいただいています。その他にも「お蔭様で」のお言葉はいくつもです。
自分の会社が守れれば、・・・・言うまでもありませんね。

初心者や実務についていない方
 

レポートでは基礎的なことに触れることは少ないですから難しいかもしれません。
1年目では30,000円の効果がとれないかもしれませんが、2年読めばレベルアップして、2年目にはまとめて50,400円分がまとめて回収できますよ。長い人生でみたら安いものですよ!!


        

●読者層
 発行している側もつかみきれないのですが、お申込の名義等から推測すると次のような順と思われます。
 (1)不動産建設業界(2)税理士・不動産鑑定士等の専門職(3)金融機関(生保と銀行)(4)不動産所有者・その他企業経営者。
 多くは会社としてのお申込ですが、お勤めの方が会社ではなく個人として申込んでレポートもご自宅のFAXにお送りするという、まさに「ライバルに差をつけるためと思われる方」も数パーセントはいらっしゃいます。

●購読料
購読料は月に2500円(消費税別)です。年間にすると30,000円(消費税別)です。
このレポートを活かすことのできるのは限られた人たちだけだと思っています。そして「このレポートを年間96枚(月8枚×12ケ月)を読んで、様々な意味で30,000円分以上の効果をうることができる人に読んでいただきたい。」との思いで発行しています。つまり、このレポートをビジネスや生き方に活かす能力のある読者をターゲットにしてレポートを発行しています。

●責任者
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  バードレポートは1ケ月に8回(毎週月曜日(バードレポート)及び木曜日(バードレポートトピックス版)。ただし第5月曜日と第5木曜日は休刊。)A4サイズ1枚を、FAXにて配送しております。なお実際にFAXをお送りするのは通常なら発行月曜日の前の土曜日の夜7時過ぎ、及び発行木曜日の前の水曜日の夜7時過ぎです。
バードレポートの購読料は1ケ月2500円(消費税込2700円)で、口座振替(お客様の銀行口座より自動引落)の扱いです。


        

●FAXにてお申込み下さい。銀行口座振替の手続書類を郵送させて頂きます。
●口座振替でなく振り込みご希望の際は、勝手ですが1年分30,000円(税別)の一括払いにさせていただきます。途中解約の場合には月割で返金します。申込書に「年払で振り込む。請求書送れ。」等と書き加えてください。請求書をお送りします。
●ご購読開始後の購読停止のお申出につきましてはお電話FAX等で受付けています。
 解約する前月末日までにご連絡いただければ口座引き落としのストップができます。
●口座引き落としはその月分の購読料がその月の27日に口座から引き落とされます。
●お申し込みは法人でも個人でもご自由です。FAXの送り先もご自由にご指定下さい。
●FAXでの配送のみで郵送お届けは行っておりません。 メール・インターネットによる配信も現在のところ行っておりません。
●無断転載、無断転用はお断りします。著作権は株式会社バード財産コンサルタンツにあります。



        

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(1)既存顧客・特定顧客へのPR誌「オーナー会報、○○会社ニュース」等であって、無料のものであり、不指定多数向けでないこと。
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(3)部数か500部以下であり、かつ月1回までであること。
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(5)出典を掲載すること。〈「株式会社ハード財産コンサルタンツ発行、ハードレポートより」と転載されたハードレポート本文と同じ大ささ以上の文字で記載する。)
(6)出来上かったものについて一部を(株)ハード財産コンサルタンツ宛に郵送すること。
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→発行責任者・発行元は

発行責任者・発行元は

<<発行責任者>>          
山浦邦夫 
昭和31年東京生まれ。横浜国立大学経営学部卒業。税理士。CFP。

住友生命保険相互会社・株式会社タクトコンサルティング等を経て、平成5年4月に株式会社バード財産コンサルタンツを設立し同社代表取締役。
 
著書 『財産防衛マニュアル完全版』・『バブル処理マニュアル』・『パーフェクト不動産コンサル』・『不動産コンサル記述式演習』(いずれも共著)

最近の出稿●不動産フォーラム21 2004年9月号「ゴルフ会員権の損益通算と動向と対処」同2005年2月号「固定資産税相当額は固定資産税でなく売買対価」財団法人不動産流通近代化センター●FPジャーナル2004 年10月号 FP誌上講座「親の相続財産を子の借金から守るため…遺産分割・放棄・遺言・制是売却」同2005年2月号「相続税対策で必要なものは『常識』…生命保険の権利の評価を巡って」 日本ファイナンシャルプランナーズ協会●納税通信2003年10月13日号「『短期賃貸借』や『滌除』が変る…押さえておきたい民法改正」同205年4月18日号「生命保険・告知義務のトラブルに注意!」エヌピー通信/

座右の銘1. 笑ってお仕事・真面目にお遊び
座右の銘2. 少(わか)くして学べば壮にして為すあり
        壮にして学べば老いて衰えず
        老いて学べば死して朽ちず 
座右の銘3. 朝によし 昼よしなおよし 晩によし  
           そのアイアイの チョイチョイもよし
「生命保険とのかかわり(自己紹介)」
「何でこのサイトを立ち上げたか(サイトの趣旨)」


●御礼(2006年)

 当「保険選びネット」がAll Aboutさんの「スーパーおすすめサイト大賞2006」2006年度総合大賞マネーチャネル賞に選ばれました。


 「保険選びネット」は「ネットで生命保険の世界を変えたい」との思いで、4年前にスタートしました。生命保険各社からの総スカンを乗り越え、訪問者数1日8000人、月間閲覧ページ数は100万を越えています。

 インターネットを通じて「人と生命保険とのより幸福な関係」づくりを目指し、消費者のためにお役に立ちたいと思います。多くのご支援ありがとうございます。 多くの皆様のご支援に、心より御礼申し上げます。

授賞式の様子・バカヤロースピーチ・お言葉
<<発行元>>
株式会社バード財産コンサルタンツ
 
業務内容
財産(不動産・同族株式)の活用に関するコンサルティング
  企業の再生・再構築・分割・合併・売却・買収・清算

  不良債務の整理清算・バブル処理
  相続税の納税プランニングと納税処理
  不動産所有者・企業オーナーの相続対策・事業承継
  ハッピーリタイアメントのための財産の組み替え
  不動産の売却・買い換え・組み替え・活用
バードレポートの発行
Hoken-Erabi.net「保険選びネット…消費者サイドの保険比較サイト」の運営

 会計決算業務・税務申告業務は行っておりません。
 保険募集業務・保険相談業務は行っておりません。


160-0023
東京都新宿区西新宿7−15−8 ニッパンビル3F 
電話 03-5389-0988・FAX 03-5389-0933
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